来源：西安楼市
2023-04-22 15:14:15
掏空“六个口袋”买房如果遇到烂尾，一边拿不到房，一边还被银行催还贷。
(相关资料图)
这是每个遇到烂尾楼盘的家庭难以承受的灾难。
而就在刚刚，最高人民法院对商品房消费者权利作出3点重要批复，可以简单理解为：如果房子烂尾，可直接退款！
4月20日，最高人民法院作出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，文中明确了，“居住权”大于“财产权”的原则。
对于部分条件下购房者退款等优先权作出了规定，自2023年4月20日起施行。
根据此原则，购房者的权益将得到法律明确的保护，而不再由开发商和银行相互推诿，而被“任人鱼肉”！
其中就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，给出了3点原则，原文如下：
一是建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二是商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三是在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
这3条原则简单总结，意思就是商品房消费的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权。
基于此原则，在一个项目烂尾之后，如果业主可以不要房子而要求退款，将直接排在最前面进行退款。
其中，对于优先权的保护也有一些规定，比如购房者本身需要全额交付购房款（贷款买房也算全款），这里的购房款可以理解为按揭贷款，不能出现断供。
在此前，如果遇见房产烂尾，购房者要求退回购房款时，是作为一般债权所存在的。
排在银行、工程建设优先债权后，最终就会出现资不抵债，进而钱房两空。
这个举措在本意上，就是为了保障购房者的基本权利。
毕竟一个房子，通常是掏空家庭2个，4个，甚至6个口袋才买来的，如果房子烂尾，就会为一个家庭带来难以承受的重大打击。
需要注意的是，这并不意味着烂尾楼业主可以“一键退款”。根据上述文件内容，在实际过程中会有很多争议问题，例如：
购房者如何证明自己购房是用来居住而非其他用途（如投资）？如何确定一个项目无实际交付可能？等等...
所以，目前在执行标准上，还有着不小的优化空间。
同时，在另一方面，对于银行也带来新的要求。由于债权优先级发生了改变，银行对比从前风险更大。
因此，银行也有了相当的责任去督促楼盘的正常施工，至少对比“身微言轻”的购房者，银行方面的监督会比购房者更加有效。
并且在此前，银行在对房企的放款过程中，有些过于宽松。
可以说，银行在给一些资质差、口碑差、诚信差…的房企放款，或在背调中不够严谨客观，这就是“失职”！
总而言之，无论是对于购房者还是整个市场，这一举措都是非常重要的，银行承担了一定的监督风险，房企需要更谨慎的扩大布局。
而西安，在4月17日下午，就召开了关于专项借款使用有关问题的专题会议。
市住建局相关负责人，市财金公司分管领导，西咸新区住建局分管领导以及13家相关银行负责人参会。13家银行均表示将大力支持配合保交楼专项借款使用工作，积极推进项目交付。
未来，西安保交付将从3个工作重点来推进，原文如下：
一是要加快促成新投资主体引入，按照“法治化、市场化”处置方式为项目注资；
二是要大力推进配套融资工作，统筹协调各有关银行促成银团放贷，确保项目建设资金充足；
三是要进一步用好专项借款，加快资金拨付，尽快形成实物工程量。
最后，在过去比较长的一段时间中，不少购房者认为取消预售制，能够彻底杜绝项目烂尾的情况，而从市场现状看来，取消预售制的难度较大，远非一朝一夕能够改变的。
从最高法的动作来看，预售制能够做好监管，给购房者充分的法律保障和政策倾斜。
至少，我们在走向更为规范和健康的楼市市场的过程中，又迈出了重要而坚实的一步。
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