来源：金融界
2023-02-15 18:08:33
2022年，上海首批集中供地数量还有40幅之多，而今年开局已锐减至19幅。上海土地市场释放的信号，即开局即出现供应量萎缩，引发多方猜测，若按照去年的全国土地供应总量来预估，如果今年各地依然按照两级中制度实施土地供应，那么2023年地市KPI难言达成。受直接冲击，各地方土地财政收入也会出现波浪形变动。面对“集中”与“多次”交会而产生的矛盾，土地交易规模与交易方法会亟待产生变化，近期，关于“两集中”制度退市的声音也越来越多。
(相关资料图)
日前，自然资源部下发的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》并没有再强调土地集中供应次数，而是要求分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。华泰证券(行情601688,诊股)认为，由于房地产市场下行，集中供地对于房企的资金周转，以及地方政府的供地节奏都形成一定压力，地方政府实际上已经开始主动优化供地节奏。
1月多地推地节奏放缓
近日，上海市公布2023年首批住宅供地项目清单信息，供地数量明显低于去年同期，而北京市场上，首批土地的规划建筑规模也比去年同期减少了12万㎡。从供地数量与规模来看，1月开始多地出现了不同幅度的供地节奏调整。中指院数据显示，2023年1月，全国300城共推出住宅用地规划建筑面积1366.89万㎡，同比下降48.56%；共流拍地块45宗，流拍率为23.32%，较去年同期下降6.94个百分点。
某机构认为，部分城市推地节奏放缓为了更好的调整后续供地节奏，而稳节奏才能稳地方经济。
伴随着房地产行业进入存量时代，房企去化堪忧，实际土地出让量随之减少，进而影响地方财政收入，市场开始倒逼土地供应方式转型。
中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，2021年下半年土拍开始遇冷，为鼓励参拍，各地土地出让金缴清周期延至2022年，因此2022年土地出让金收入压力不大。2022年土拍热度进一步下滑，各地土地出让金缴清周期延至2023年，2023年各地方政府土地财政压力明显加大。他认为，土地财政压力限制基建投资，从而稳经济增长能力受到限制，同时，土地财政压力加剧城投债风险，甚至可能影响地方政府信用。
财政部发布的数据显示，2022年地方政府性基金预算本级收入约7.38万亿元，同比下滑21.6%。其中，国有土地使用权出让收入6.69万亿元，同比下降23.3%。
“追喂”方式不可取
事实上，为加速土地项目去化，自2022年下半年开始，两集中制度锁定的22个试点城市中已有多个城市已经开展多批次集中供地。北京于日前结束了2022年第五批次供地，杭州、南京、苏州、无锡等城市于2022年年前就已推出五批次集中供地，武汉在2022年更是上架了六批次集中供地。
但是突然出现的过于密集的多批次集中供地则极容易打破房企内构的土储、运营、销售相平衡的局面，进而增加企业资金链压力。
“我们宁可不拿，也不能拿错”上海某房企投拓部门负责人坦言，资金流的稳定性是企业坚守的红线之一，不会因为贪图一块优质地块而打破资金平衡。这也可以从侧面解释了，为什么多个城市在2022年底推出了多幅优质地块但却鲜有求购者出现。
行情震荡中，观望情绪在市场蔓延，机构数据显示，2022年，全国涉宅地块流拍4006幅，流拍率为18%。
国家统计局发布的数据显示，2022年全国土地购置面积和土地成交价款分别为1亿平方米和9166亿元，同比下降53.4%和48.4%。与此同时，2022年全国商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%，其中住宅销售面积同比下降26.8%。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示， 2022年集中供地工作推进中，过于密集的供地，导致房企拿地的准备工作遇到了很多困难，最终导致对于地块的情况掌握不到位，也影响企业投资拿地的策略。
显然，多次集中供地并非适配市场的最优解。
优化不等于退出，因城施策仍是主旋律
中指院数据显示，2023年1月，全国300城住宅用地出让金约452.5亿元，同比下降51.08%。分城市群来看，长三角住宅用地成交155万㎡，同比下降77.5%；珠三角住宅用地成交98万㎡，同比增长396.4%；京津冀住宅用地成交113万㎡，同比增长93.6%；长江中游住宅用地成交228万㎡，同比下降27.7%；成渝住宅用地成交2万㎡，同比下降98.1%。
“1月份的土地成交情况延续了2022年的土地市场态势。”业内人士点评，2022年下半年多地出现的多次供地潮并未能扭转市场的下滑的局面。
与此同时，市场中也有声音开始质疑这是否意味着出集中出让制度退出市场。《通知》的出台似乎也印证了两集中淡出的说法。
但，2月3日，自然资源部相关人士明确表示，该文件不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好地发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，在明确了房地产依旧是支柱产业后，预计2023年集中供地政策会主要倾向于“一城一策”，给与地方更多的自由空间。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，集中供地是长效机制，不能因市场低迷就退出。集中供地的本源，一方面是疏通供需双方的信息，引导各方预期，避免抢地导致地价推动房价，导致资金大规模涌入楼市；另一方面是通过对土地合理定价，纠偏地方无序的土地财政行为，并通过强化信心披露和供地规则，倒逼熟地出让，降低开发商拿地无序的成本。
关键词： 住宅用地
